家賃保証「サブリース」は進化する

賃貸住宅管理業適正化法案と今後は

1.何の為に作られたのか

2020年3月6日、賃貸経営者にとって重要な法案が閣議決定されました。それは「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」(以下、賃貸住宅管理業適正化法案)です。順調に行けば今国会で成立するこの法案は、これまで法律による規制が存在しなかった「貸貸住宅管理業」の適正化で、よリ安全な不動産運用を実現するべく作られました。

ここまで不動産マーケットが拡大するまでなかったのがとても不思議ですが、法案の成立によって、賃貸経営者にはどのような影響が発生するのかを考えてみたいと思います。

2.悪質な借り上げ契約を排除、家賃保証「サブリース」のイメージ回復ヘ

今回の法案でまず注目すべきは、いわゆる家賃保証「サブリース」を請け負う企業に対する禁止行為と罰則がしっかりと明文化された点ですね。

不動産投資_家賃

 

主な禁止行為としてポイントは

・過大広告の禁止
・不実告知の禁止
・不当な勧誘等の禁止など

違反した場合6はカ月以下の懲役や50万円以下の罰金が科されるようになりました。こうした罰則が設けられる原因の一つとして「かぼちゃの馬車」事件ですね。一部業者による不誠実なサブリースの横行でした。まあ「かぼちゃの馬車」事件はほぼ詐欺でした。

「30年安泰」「老後の年金になる」「建てた ほうが節税になる」といった内容の過大広告でオーナーになったからが「契約時の約束賃料が払われない」「保証賃料が大幅減額に」「契約の一方的解除」等の事態に見舞われるトラブルが続発したのです。違法行為や不条理な契約が結ばれている実態が次々と露呈し、社会問題にも発展したのです。

そこで今回の法案では、家賃保証「サブリース」を 行なう「特定転貸事業者」を定義し、罰則を課すことで事業者を規制しています。また、サブリースの勧誘を行う勧誘者についても規制対象とすることで、あたかも賃貸経営が成功するかのように誤認させるような広告・営業活動を排除することを目指しています。

近頃の様々な事件・不正によって、イメージの低下が著しい家賃保証「サブリース」ですが、適正な管理のもとで運営される同契約には以下のようなメリットも多数あります。今回の法案施行によって事業者の適正化が図られれば、家賃保証「サブリース」のイメージ回復とともに、不動産オーナーにとっても投資の選択肢が広がる結果となリそうです。

・空室、滞納リスクの回避
・物件運用の手間がなくなる
・入居者からの訴訟の当事者にならない
・ローン組んでいる場合の返済不能リスクの低減

不動産投資_家賃

3.登録義務化。賃貸住宅管理業者の信頼性向上へ

とはいえ、賃貸住宅管理業適正化法案の施行によって、家賃保証「サブリース」における保証賃料の減額改定等がなくなるわけではあリません。オーナーには引き続き経営のリスクを十分に理解したうえで、信頼できる管理業者をパートナーに選ぶ判断力が求められます、まあ当たり前の事ですが。

その判断の一助となるのが、同法案によって創設される「賃貸住宅管理業に係る登録制度」です。法案第3条は「賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければならない」という文言で始められており、つまりその義務を果たせない未登録の業者は、そもそも賃貸住宅管理業を行なうことができないことを明示しているのです。ただし、一定規模未満の管理業者や、住宅の維持保全が業務に含まれない業者などは制度対象外となっています。要するにしっかりと管理できない業者を排除しようとしているのです。

まとめ

今期は法律の話でした。わたしも物件によってはサブリースをお願いしております。不動産投資の拡大戦略としてはサブリースは有効ですので、一度勉強してみてください。